Kaufnebenkosten-Rechner 2026 mit echten Notar- und Grundbuchgebühren

Beim Immobilienkauf kommen zum Kaufpreis regelmäßig Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler. Bei 400.000 € können diese Posten deutlich über 40.000 € liegen. Sie werden häufig aus Eigenkapital bezahlt, weil Banken den Beleihungswert vor allem aus der Immobilie ableiten.

Die Grunderwerbsteuer reicht 2026 je Land von 3,5 bis 6,5 %. Eine vereinbarte Gesamtmaklercourtage wird bei Wohnung oder Einfamilienhaus und Verbraucherkauf regelmäßig so verteilt, dass die Käuferseite höchstens denselben Anteil wie die Verkäuferseite trägt.

Notar- und Grundbuchkosten sind keine festen Prozentsätze. Das GNotKG ordnet jedem Geschäftswert eine Gebühr der Tabelle B zu und multipliziert sie mit dem Satz des jeweiligen Kostenverzeichnisses. Deshalb rechnet das Werkzeug konkrete Gebühren statt einer groben 1,5-%-Pauschale.

Baunebenkosten für Bodengutachten, Vermessung, Genehmigung, Hausanschlüsse oder Baustrom sind nicht automatisch enthalten. Sie hängen vom Projekt ab. Für den Kaufpreis und die Finanzierung nutzen Sie ergänzend den Baufinanzierungsrechner.

Die Tabelle B beginnt bei einem Geschäftswert bis 500 € mit einer 1,0-Gebühr von 15 €. Danach steigt sie in gesetzlichen Stufen. Bei 50.000 € beträgt die Gebühr 165 €, bei 200.000 € 435 €, bei 500.000 € 935 € und bei 1.000.000 € 1.735 €.

Zwischenwerte werden nicht linear über die gesamte Tabelle geschätzt. § 34 Abs. 2 GNotKG verwendet angefangene Stufen: oberhalb 200.000 € bis 500.000 € steigt Tabelle B je angefangene 30.000 € um 50 €. Ein Wert von 320.000 € liegt vier Stufen über 200.000 € und ergibt 635 €.

Das Kostenrechtsänderungsgesetz 2025 hob Tabelle A an, nicht Tabelle B. Notar- und Grundbuchrechnungen für diese Vorgänge verwenden weiterhin Tabelle B. Der Rechner bildet die Stufen bis über 30 Millionen Euro ab.

Für die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags fällt nach KV 21100 regelmäßig eine 2,0-Gebühr aus dem Geschäftswert an. Geschäftswert ist nach § 47 GNotKG grundsätzlich der Kaufpreis, bei höherem Verkehrswert kann dieser maßgeblich sein.

Beim üblichen Vollzugsauftrag kann KV 22110 mit 0,5 entstehen, beim Betreuungsauftrag KV 22200 ebenfalls mit 0,5. Beide Gebühren entstehen nicht automatisch allein durch jede Beurkundung, sondern nach den Voraussetzungen des Kostenverzeichnisses. Deshalb lassen sie sich im Rechner einzeln ausschalten.

Eine Grundschuldbestellung ist eine sonstige Erklärung und wird nach KV 21200 mit 1,0 berechnet. Ihr Geschäftswert ist nach § 53 Abs. 1 GNotKG der Nennbetrag der Grundschuld, nicht Kaufpreis oder Darlehenszinsen. Bei 320.000 € Grundschuld ergibt Tabelle B 635 €.

Auf die Notargebühren und die pauschal angesetzten 20 € für Post und Telekommunikation fallen 19 % Umsatzsteuer an. Dokumenten-, Treuhand- und weitere Vollzugskosten können im Einzelfall hinzukommen; sie werden ohne Seitenzahl oder besonderen Auftrag nicht erfunden.

Das Grundbuchamt erhebt Gerichtskosten. Für die Eigentumsumschreibung gilt KV 14110 mit 1,0 aus dem Kaufpreis. Die Auflassungsvormerkung wird nach KV 14150 mit 0,5 aus dem Wert des vorgemerkten Rechts berechnet, regelmäßig ebenfalls aus dem Kaufpreis.

Die Löschung der Vormerkung kostet nach KV 14152 eine Festgebühr von 25 €. Ein häufiger Rechenfehler setzt dafür nochmals 0,5 aus dem Kaufpreis an und überschätzt die Gerichtskosten deutlich.

Für die Eintragung einer Buchgrundschuld gilt KV 14121 mit 1,0 aus deren Nennbetrag. Eine Briefgrundschuld hätte nach KV 14120 einen Satz von 1,3. Der Standardrechner nimmt die heute übliche Buchgrundschuld an.

Auf Gerichtskosten fällt keine Umsatzsteuer an. Wer pauschal 19 % auf die Summe aus Notar und Grundbuch schlägt, rechnet deshalb falsch. Der Rechner trennt beide Rechnungsbereiche sichtbar. Zusätzliche Löschungen alter Rechte oder Rangänderungen sind nicht enthalten, weil sie vom konkreten Grundbuch abhängen.

Die Grunderwerbsteuer wird aus der steuerlichen Gegenleistung und dem Ländersatz berechnet. Bewegliches Inventar kann die Gegenleistung mindern, wenn es tatsächlich mitverkauft, im Vertrag nachvollziehbar aufgelistet und realistisch zum Zeitwert bewertet wird.

Bei 400.000 € Kaufpreis, 10.000 € Inventar und 6,5 % sinkt die Steuerbasis auf 390.000 €. Die Steuer beträgt 25.350 € statt 26.000 €, also 650 € weniger. Die Notargebühr aus dem Kaufvertrag richtet sich weiterhin grundsätzlich nach dem maßgeblichen Kauf- oder Verkehrswert; der Rechner zieht Inventar daher nur für die Steuer ab.

Wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind kein bewegliches Inventar. Heizung, Fenster oder fest verbundene Bauteile dürfen nicht durch eine Vertragsbezeichnung aus der Steuerbasis entfernt werden. Auch für eine gebrauchte Küche ist ein Neupreis ohne Altersabschlag selten plausibel.

Alle 16 Sätze und weitere Befreiungen erläutert der Grunderwerbsteuer-Rechner. Bauträgerverträge können Bauleistung und Grundstück zu einem einheitlichen Erwerbsgegenstand verbinden.

Die Maklercourtage ist frei vereinbart und regional unterschiedlich. Der Rechner verlangt daher die tatsächlich vereinbarte Gesamtcourtage inklusive Umsatzsteuer. Aus 7,14 % Gesamtcourtage werden bei hälftiger Verteilung 3,57 % Käuferanteil.

§ 656c BGB verlangt bei Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher grundsätzlich gleiche Verpflichtungen beider Parteien, wenn der Makler für beide tätig wird. Vereinbart nur eine Seite den Maklervertrag und soll die andere Kosten übernehmen, gelten die Zahlungs- und Nachweisregeln des § 656d BGB.

Die Hälfte ist kein bundesweit festgesetzter Maklerpreis. Bei provisionsfreiem Verkauf tragen Kaufende null Euro. Bei Gewerbe, Mehrfamilienhaus, Grundstück oder wenn kein Verbraucherkauf vorliegt, können die Sonderregeln der §§ 656c und 656d nicht in derselben Weise greifen.

Tragen Sie die gesamte Courtage ein, der Rechner weist den halben Käuferanteil aus. Prüfen Sie im Vertrag, ob der angegebene Satz bereits 19 % Umsatzsteuer enthält. Eine zusätzliche Umsatzsteuer auf einen Bruttoprozentsatz wäre eine Doppelrechnung.

Beispiel: Eine Immobilie kostet 400.000 € in Nordrhein-Westfalen, ohne Inventar. Die Grundschuld beträgt 320.000 €, die Gesamtmaklercourtage 7,14 %. Vollzugs- und Betreuungsauftrag werden erteilt.

Die Grunderwerbsteuer beträgt 26.000 €. Der Käuferanteil der Courtage beträgt 14.280 €. Die Tabelle-B-Gebühr für 400.000 € beträgt 785 €, für 320.000 € 635 €. Daraus folgen Notargebühren für 2,0 Kaufvertrag, je 0,5 Vollzug und Betreuung, 1,0 Grundschuld sowie die Pauschale; anschließend 19 % Umsatzsteuer.

Beim Grundbuch kommen 1,0 Eigentumsumschreibung, 0,5 Vormerkung, 25 € Löschung und 1,0 Grundschuld zusammen. Die genaue Gesamtsumme zeigt das Live-Ergebnis. Sie verändert sich stufenweise, nicht glatt proportional zum Kaufpreis.

Als Mindest-Eigenkapital weist der Rechner die Kaufnebenkosten aus. Eine Bank kann darüber hinaus Eigenkapital für einen Teil des Kaufpreises, Modernisierung oder Sicherheitsreserven verlangen. Umgekehrt ist eine Finanzierung über 100 % möglich, aber regelmäßig teurer und risikoreicher.

Vor Beurkundung sollten Sie einen Puffer für Dokumente, Treuhandauftrag, alte Grundpfandrechte und weitere Eintragungen vorsehen. Der Rechner bildet die benannten Standardtatbestände ab, keine individuelle Kostenberechnung des Notars.

Bei einer Eigentumswohnung sollten zusätzlich Hausgeld, anteilige Instandhaltungsrücklage und mögliche Sonderumlagen geprüft werden. Diese laufenden oder gemeinschaftsbezogenen Beträge sind keine Standardgebühren des Erwerbsvorgangs und stehen deshalb außerhalb der angezeigten Kaufnebenkosten. Für eine Kapitalanlage ordnet der Mietrendite-Rechner sie den laufenden Kosten zu.

Ein Bereitstellungszins der Bank, Schätzkosten, Finanzierungsvermittlung und Kosten für Rangbescheinigungen können ebenfalls entstehen. Sie hängen vom Darlehensvertrag und Ablauf ab. Die im Rechner eingegebene Grundschuld bildet nur die Notar- und Grundbuchgebühren der Eintragung ab.

Vergleichen Sie die Nebenkostenquote nicht isoliert: Bei niedrigen Kaufpreisen wirken Mindest- und Festgebühren prozentual stärker, bei hohen Geschäftswerten sinkt die relative Tabellen-B-Belastung. Grunderwerbsteuer und Makler bleiben dagegen linear prozentual. Das erklärt, warum eine einheitliche Prozentpauschale besonders bei kleinen oder sehr großen Käufen danebenliegt.

Nach der Beurkundung kommen Rechnungen von Notar, Grundbuchamt, Finanzamt und gegebenenfalls Makler zu unterschiedlichen Terminen. Halten Sie den gesamten Betrag liquide, auch wenn der eigentliche Kaufpreis erst nach Fälligkeitsmitteilung überwiesen wird. Eine Reserve schützt davor, kurzfristig teuren Kredit für Nebenkosten aufnehmen zu müssen.

Bewahren Sie die Kostenrechnungen dauerhaft mit den Erwerbsunterlagen auf. Bei Vermietung werden Anschaffungsnebenkosten steuerlich zwischen Gebäude und Boden aufgeteilt und nicht immer sofort als Aufwand abgezogen. Bei Eigennutzung bleiben sie Teil der persönlichen Investitionsrechnung.