Grunderwerbsteuer-Rechner 2026 für alle Bundesländer

Die Grunderwerbsteuer entsteht regelmäßig mit Abschluss eines wirksamen Grundstückskaufvertrags. Bemessungsgrundlage ist nach § 8 und § 9 GrEStG grundsätzlich die Gegenleistung, meist der Kaufpreis. Der Steuersatz richtet sich nach dem Bundesland, in dem das Grundstück liegt.

Bei 400.000 € steuerlicher Gegenleistung und 6,5 % entstehen 26.000 € Grunderwerbsteuer. In Bayern mit 3,5 % wären es 14.000 €. Die Differenz von 12.000 € folgt allein aus dem Ländersatz; der Wohnort der kaufenden Person spielt keine Rolle.

Der Rechner zieht angegebenes bewegliches Inventar vom Kaufpreis ab und multipliziert die verbleibende Gegenleistung mit dem Satz des gewählten Landes. Finanzierung, Eigenkapital und Grundschuld verändern die Steuerbasis nicht. Auch Notar- und Grundbuchkosten werden nicht hinzugerechnet.

Für die vollständigen Erwerbskosten kombinieren Sie das Ergebnis mit dem Kaufnebenkosten-Rechner. Er verwendet zusätzlich die GNotKG-Tabelle B, Grundbuchgebühren und eine eingegebene Maklercourtage.

Die Länder dürfen den Steuersatz seit der Föderalismusreform selbst bestimmen. 2026 gilt die Spanne von 3,5 bis 6,5 %. Änderungen wirken nach dem gesetzlich festgelegten Inkrafttreten; entscheidend ist grundsätzlich der Zeitpunkt des steuerbaren Rechtsgeschäfts.

Die Ergebnistabelle des Rechners listet jedes Land einzeln und berechnet die Eurosteuer für Ihre aktuelle Bemessungsgrundlage. So wird aus einem Prozentvergleich ein konkreter Betrag.

Ein niedriger Steuersatz macht ein Objekt nicht automatisch günstiger. Kaufpreis, Makler, Sanierung und Finanzierung dominieren häufig. Die Steuer ist jedoch meist kurzfristig aus Eigenkapital zu zahlen und sollte schon vor der Beurkundung im Budget stehen.

Mitverkaufte bewegliche Gegenstände gehören grundsätzlich nicht zum Grundstück. Ein realistisch bewerteter Anteil für frei stehende Möbel, Einbauküche oder Gartengeräte kann daher die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung mindern. Wesentliche Gebäudebestandteile bleiben dagegen Teil der Immobilie.

Beispiel: Von 400.000 € Kaufpreis werden 10.000 € nachvollziehbar einer gebrauchten Einbauküche und beweglichen Möbeln zugeordnet. In Nordrhein-Westfalen sinkt die Steuerbasis auf 390.000 € und die Steuer von 26.000 € auf 25.350 €. Die rechnerische Ersparnis beträgt 650 €.

Der häufigste Fehler ist eine runde Inventarpauschale ohne Liste, Alter oder Zeitwert. Das Finanzamt kann Kaufvertrag, Rechnungen und Bewertung anfordern. Ein Neupreis ist bei jahrelang genutzten Gegenständen regelmäßig kein plausibler Zeitwert.

Grund und Boden, Gebäude, Heizungsanlage und fest verbundene Bauteile können nicht beliebig als Inventar umbenannt werden. Der Rechner prüft nur die Mathematik und ersetzt keine Bewertung des konkreten Gegenstands.

Beim Erwerb eines unbebauten Grundstücks kann neben dem Grundstückspreis auch die spätere Bauleistung zur Gegenleistung gehören, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag objektiv ein einheitliches Vertragswerk bilden. Dann wird Grunderwerbsteuer auf die Gesamtsumme erhoben.

Eine bloße Aufteilung auf zwei Verträge genügt nicht. Zeitlicher, personeller und wirtschaftlicher Zusammenhang, vorgegebene Planung oder abgestimmte Anbieter können für einen einheitlichen Erwerbsgegenstand sprechen. Der Rechner kann diese rechtliche Verbindung nicht beurteilen.

Nur wenn Grundstückserwerb und Bauentscheidung tatsächlich unabhängig sind, kann die Steuer auf den Grundstückspreis begrenzt bleiben. Eine künstliche Gestaltung kurz vor der Beurkundung birgt erhebliche Steuer- und Zinsrisiken.

Bei einem Neubauprojekt sollten Sie deshalb den steuerlichen Erwerbsgegenstand klären, bevor Preise verglichen werden. Eine Rechnung nur aus dem nackten Grundstückspreis kann die Liquiditätsplanung um mehrere zehntausend Euro unterschätzen.

§ 3 GrEStG enthält persönliche und sachliche Ausnahmen. Erwerbe mit einer Gegenleistung bis 2.500 € sind nach Nr. 1 befreit. Das ist eine Freigrenze: Wird sie überschritten, ist nicht nur der übersteigende Teil steuerpflichtig.

Grundstückserwerbe durch Erbschaft oder Schenkung im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes sind nach Nr. 2 ausgenommen. Auflagen können Besonderheiten auslösen. Erwerbe zwischen Ehegatten oder Lebenspartnern und bestimmte Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie sind ebenfalls begünstigt.

Geschwister gehören nicht zur geraden Linie. Ein Kauf zwischen Geschwistern ist deshalb nicht allein wegen der Verwandtschaft befreit. Übertragungen im Zuge einer Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung oder Erbfall haben weitere Voraussetzungen.

Der Rechner wendet Befreiungen nicht automatisch an, weil Familienverhältnis, Rechtsgrund und Gegenleistungen geprüft werden müssen. Geben Sie bei einem befreiten Vorgang nicht einfach null Euro als Kaufpreis ein, sondern klären Sie die gesetzliche Ausnahme mit Notar oder Steuerberatung.

Nach der notariellen Mitteilung erlässt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid. Die festgesetzte Steuer ist regelmäßig einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig, sofern der Bescheid keine andere Frist nennt. Der Kaufvertrag kann parallel bereits andere Zahlungsvoraussetzungen vorsehen.

Nach Zahlung stellt das Finanzamt grundsätzlich die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne sie darf das Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung regelmäßig nicht vornehmen. Die Auflassungsvormerkung kann zuvor bereits sichern, dass das Eigentum nicht anderweitig übertragen wird.

Banken finanzieren Erwerbsnebenkosten häufig nur eingeschränkt. Bei 400.000 € Kaufpreis und 26.000 € Steuer muss dieser Betrag daher oft aus Eigenkapital bereitstehen. Notar, Grundbuch und Makler kommen zusätzlich hinzu.

Eine verspätete Zahlung kann Säumniszuschläge verursachen und die Eigentumsumschreibung verzögern. Planen Sie den Betrag nicht erst mit Kaufpreisfälligkeit, sondern ab Beurkundung als kurzfristige Liquidität.

Neben dem Kaufpreis können übernommene sonstige Leistungen Teil der Gegenleistung sein. Dazu zählen je nach Vertrag übernommene Belastungen, Leistungen an Dritte oder Verpflichtungen, die wirtschaftlich für den Erwerb erbracht werden. Eine reine Kaufpreiszeile ist daher nicht in jedem Fall die vollständige Steuerbasis.

Instandhaltungsrücklagen bei Wohnungseigentum, Erschließungskosten und Bauverpflichtungen werden nach ihrer rechtlichen Ausgestaltung beurteilt. Rechtsprechung und Gesetzesänderungen können die Behandlung verändern. Der Rechner bildet den eingegebenen steuerlichen Wert ab, nicht jede Vertragsklausel.

Maklercourtage gehört grundsätzlich nicht zur Gegenleistung an den Verkäufer, wenn die kaufende Person einen eigenen Maklervertrag erfüllt. Übernimmt sie dagegen eine eigentlich vom Verkäufer geschuldete Verpflichtung, kann die Einordnung anders ausfallen.

Der gemeinsame Fehler ist, Darlehensbetrag oder Eigenkapital als Bemessungsgrundlage zu verwenden. Die Finanzierung teilt nur, woher das Geld kommt. Maßgeblich bleibt, was für den Erwerb des Grundstücks geleistet wird.

Bei Tauschgeschäften, Zwangsversteigerungen, Umwandlungen oder dem Erwerb von Gesellschaftsanteilen gelten besondere Tatbestände und Bewertungsregeln. Die einfache Multiplikation von Kaufpreis und Ländersatz bildet diese Fälle nicht ab. Anteilserwerbe können auch ohne klassische Grundstückskaufurkunde Grunderwerbsteuer auslösen.

Wird ein Kaufpreis später wirksam herabgesetzt, kann § 16 GrEStG unter Voraussetzungen eine Änderung oder Aufhebung der Steuerfestsetzung ermöglichen. Fristen und tatsächliche Vertragsdurchführung sind entscheidend. Eine private Nebenabrede ohne notarielle Wirksamkeit ändert den Steuerbescheid nicht zuverlässig.

Auch bei Rückgängigmachung des Erwerbs gelten gesetzliche Fristen. Eine bloße Weiterveräußerung an einen Dritten ist nicht automatisch eine steuerfreie Rückabwicklung. Holen Sie bei gescheiterten Verträgen früh eine steuerliche Prüfung ein, statt die ursprüngliche Steuerzahlung einfach auszusetzen.

Für die Kaufentscheidung gehört die Steuer in die Gesamtrendite. Sie ist Anschaffungsnebenkosten und erhöht bei Vermietung regelmäßig die AfA-Bemessungsgrundlage anteilig, soweit sie dem Gebäude zugeordnet wird; der Bodenanteil ist nicht abschreibbar. Der Mietrendite-Rechner trennt laufende Rendite und Finanzierung.

Beim Verkauf kann die Grunderwerbsteuer nicht separat vom Käufer zurückgefordert werden, wenn der Marktpreis fällt. Sie ist ein einmaliger Erwerbsaufwand. Eine kurze Haltedauer braucht daher eine größere Wertsteigerung, um Kauf- und spätere Verkaufskosten auszugleichen.

Prüfen Sie vor Vertragsunterzeichnung, ob Zubehör und Inventar präzise bezeichnet sind, ob ein Bauträgerzusammenhang besteht und welche Nebenpflichten übernommen werden. Der Notar gestaltet den zivilrechtlichen Vertrag neutral; individuelle Steuerberatung gehört nicht automatisch zum Beurkundungsauftrag. Für die anderen Erwerbskosten zeigt der Kaufnebenkosten-Rechner die gesetzlichen Gebühren.

Bei Miteigentumsanteilen zählt die Gegenleistung für den erworbenen Anteil. Werden mehrere rechtlich verbundene Einheiten zusammen verkauft, kann eine Gesamtwürdigung erforderlich sein. Die bloße Verteilung eines Gesamtpreises auf Verträge darf nicht willkürlich erfolgen.

Der Steuerbescheid sollte mit Kaufvertrag und Berechnung verglichen werden. Stimmen Landessatz, Gegenleistung oder anerkannter Inventaranteil nicht, läuft für einen Einspruch grundsätzlich eine Monatsfrist ab Bekanntgabe. Zahlen Sie fristgerecht oder beantragen Sie ausdrücklich Aussetzung; ein Einspruch allein stoppt die Fälligkeit nicht.

Notarinnen und Notare melden grunderwerbsteuerlich relevante Urkunden elektronisch an die Finanzverwaltung. Verschweigen Sie Nebenleistungen nicht; eine vollständige Vertragsdarstellung verhindert spätere Korrekturen und steuerstrafrechtliche Risiken.