Mietrendite-Rechner 2026: Rendite, Cashflow und Steuerwirkung

Die Bruttomietrendite teilt die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis. 14.400 € Jahresmiete bei 300.000 € Kaufpreis ergeben 4,8 %. Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert: 300.000 € ÷ 14.400 € = 20,83 Jahresmieten.

Diese Kennzahlen sind schnell vergleichbar, lassen aber Erwerbsnebenkosten, Leerstand, Verwaltung, Instandhaltung, Finanzierung und Steuern weg. Eine Immobilie mit 4,8 % Bruttorendite kann negativen Cashflow erzeugen, wenn Sollzins und laufende Kosten hoch sind.

Nutzen Sie die Bruttorendite als erste Filterzahl, nicht als Investitionsentscheidung. Zwei Objekte mit demselben Faktor können wegen Gebäudezustand, nicht umlagefähigem Hausgeld oder Bodenanteil völlig unterschiedliche Nettorenditen haben.

Der Rechner zeigt den Faktor zusammen mit drei weiterführenden Renditen. Die tatsächlichen Erwerbskosten liefert der Kaufnebenkosten-Rechner mit Grunderwerbsteuer und GNotKG-Gebühren.

Die effektive Jahresmiete wird zunächst um den erwarteten Mietausfall gekürzt. Bei 14.400 € und 2 % Reserve verbleiben 14.112 €. Danach zieht der Rechner Instandhaltung und nicht umlagefähige Verwaltung ab.

Die Objektrendite teilt diesen Netto-Betriebsertrag durch den Kaufpreis. Die Nettomietrendite teilt ihn durch Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten. Bei 30.000 € Nebenkosten ist die zweite Basis 330.000 € und damit die Rendite niedriger.

Umlagefähige Betriebskosten sind wirtschaftlich Durchlaufposten, wenn sie vollständig erhoben und bezahlt werden. In die Jahresmiete gehört deshalb die Nettokaltmiete. Nicht umlagefähiges Hausgeld, Kontoführung, Verwalterhonorar und Eigentümerkosten müssen zusätzlich angesetzt werden.

Die Petersche Formel schätzt den Instandhaltungsaufwand über 80 Jahre mit dem 1,5-Fachen der reinen Herstellungskosten. Pro Jahr entspricht das 1,5 ÷ 80 = 1,875 % der eingegebenen Gebäudeherstellungskosten.

Bei 240.000 € Herstellungskosten ergeben sich 4.500 € pro Jahr oder 375 € monatlich. Der Bodenwert gehört nicht in diese Basis, weil Grund und Boden nicht technisch verschleißen. Auch Kaufpreis und Herstellungskosten sind nicht automatisch gleich.

Die Formel ist eine langfristige Schätzmethode, keine gesetzliche Pauschale. Gebäudealter, energetischer Standard, Dach, Heizung, Aufzug und bereits durchgeführte Sanierungen können den echten Bedarf stark verändern. Bei Wohnungseigentum trägt die Gemeinschaft bestimmte Kosten, finanziert sie aber aus Rücklage oder Sonderumlage.

Verwenden Sie möglichst eine technische Maßnahmenliste statt nur Peters. Der Rechner macht die Methode transparent, damit eine Null-Euro-Instandhaltung die Rendite nicht künstlich erhöht. Eine konservative Reserve ist besonders bei kurzer Datenlage sinnvoll.

Zins ist laufender Finanzierungsaufwand, Tilgung ist Vermögensumschichtung: Sie reduziert Liquidität und Restschuld. Der Cashflow zieht beides ab, die Eigenkapitalrendite zählt die Tilgung wieder als Vermögensaufbau hinzu.

Bei 240.000 € Darlehen, 3,5 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung fallen im ersten Jahr näherungsweise 8.400 € Zins und 4.800 € Tilgung an. Eine exakte Annuität verschiebt monatlich Anteile, weil die Restschuld sinkt. Der Rechner verwendet für die Jahresorientierung die Anfangssätze.

Fremdkapital erhöht die Eigenkapitalrendite, wenn die Objektrendite nach Kosten über dem Fremdkapitalzins liegt. Liegt sie darunter, verstärkt Fremdkapital den negativen Effekt. Eine sehr kleine Eigenkapitalbasis kann rechnerisch extreme Prozentwerte erzeugen.

Cashflow sollte vor und nach Tilgung betrachtet werden. Negativer Cashflow nach Tilgung kann tragbar sein, wenn ausreichende Liquidität vorhanden ist; negativer Betriebsertrag vor Finanzierung weist auf ein grundlegendes Objektproblem hin. Restschuld und Anschlusszins simuliert der Baufinanzierungsrechner.

Nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt die lineare Absetzung für Abnutzung bei Wohngebäuden grundsätzlich 3 % jährlich, wenn sie nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden. Für nach 1924 und vor 2023 fertiggestellte Gebäude gelten regelmäßig 2 %.

Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil einschließlich zuordenbarer Anschaffungsnebenkosten, nicht der Grund und Boden. Der Rechner verwendet die eingegebenen Gebäude-/Herstellungskosten sowohl für AfA als auch für die separat ausgewiesene Peters-Schätzung.

Bei 240.000 € Gebäudebasis ergeben 2 % AfA 4.800 € pro Jahr, 3 % ergeben 7.200 €. Die AfA senkt das steuerliche Ergebnis, aber nicht den laufenden Kontostand. Sie wird deshalb in der Steuerzeile berücksichtigt und nicht als Barausgabe im Cashflow abgezogen.

Für vor 1925 fertiggestellte Gebäude, Sonderabschreibungen, Denkmalschutz oder degressive AfA gelten weitere Regeln. Diese Varianten sind nicht im 2-/3-%-Schalter enthalten. Kaufpreisaufteilung und Fertigstellungsdatum sollten mit Steuerberatung oder der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung geprüft werden.

Das steuerliche Vermietungsergebnis wird vereinfacht aus effektiver Miete minus Instandhaltung, Verwaltung, Schuldzinsen und AfA berechnet. Tilgung ist nicht als Werbungskosten abziehbar. Der eingegebene Grenzsteuersatz wird auf das Ergebnis angewendet.

Entsteht ein Überschuss von 5.000 € und beträgt der Grenzsteuersatz 35 %, zeigt der Rechner 1.750 € Steuer. Bei einem Verlust von 5.000 € zeigt er eine mögliche Entlastung von 1.750 €, sofern der Verlust steuerlich anerkannt und mit anderen positiven Einkünften verrechenbar ist.

Die Rechnung berücksichtigt keine Kirchensteuer, Solidaritätszuschlag, Verlustbeschränkung, anschaffungsnahe Herstellungskosten oder individuelle sonstige Werbungskosten. Sie ist ein Investitionsszenario und keine Einkommensteuererklärung.

Anschaffungsnahe Aufwendungen können nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG innerhalb von drei Jahren bei Überschreiten der gesetzlichen 15-%-Grenze zu Herstellungskosten werden. Dann sind sie nicht sofort vollständig abziehbar. Größere Sanierungsbudgets brauchen deshalb eine eigene Steuerprüfung.

Die Mietausfallquote deckt Leerstand, uneinbringliche Forderungen und Übergangszeiten pauschal ab. 2 % von 14.400 € sind 288 € pro Jahr. Ein Objekt mit häufigem Mieterwechsel oder strukturellem Leerstand braucht eine höhere, datenbasierte Annahme.

Nicht im Modell stecken Wertsteigerung, Verkaufskosten, Vorfälligkeitsentschädigung und eine mögliche Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne innerhalb der Frist des § 23 EStG. Eine erwartete Wertsteigerung sollte nicht verwendet werden, um schlechten laufenden Cashflow zu verdecken.

Prüfen Sie mindestens ein Stressszenario mit höherem Zins, einem Leerstandsmonat und größerer Instandhaltung. Bei Wohnungseigentum lesen Sie Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Rücklagenstand und Beschlusssammlung. Eine angekündigte Sonderumlage gehört vollständig in die Investitionssumme.

Der häufigste Fehler ist, nur Bruttorendite gegen Darlehenszins zu halten. Erwerbsnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Steuer verändern die Rechnung. Entscheidend ist, ob Rendite und Cashflow auch unter realistischen Abweichungen tragen.

Mietsteigerungen sind kein frei wählbarer Renditeturbo. Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse, Index- oder Staffelklausel und Modernisierungsrecht begrenzen Zeitpunkt und Höhe. Planen Sie nur Steigerungen, deren vertragliche und rechtliche Grundlage nachvollziehbar ist. Der Mietpreisbremse-Rechner trennt diese Verfahren.

Bei einer Eigentumswohnung ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage zunächst Liquiditätsabfluss, steuerlich aber regelmäßig nicht schon bei Einzahlung vollständig als Werbungskosten abziehbar. Erst die Verwendung für konkrete Maßnahmen kann relevant werden. Hausgeldpositionen müssen daher wirtschaftlich und steuerlich getrennt werden.

Die Eigenkapitalrendite kann durch eine hohe Grundschuld rechnerisch steigen, während Insolvenz- und Anschlussrisiko ebenfalls wachsen. Prüfen Sie den Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Restschuld. Ein zwei Prozentpunkte höherer Anschlusszins kann den Jahrescashflow um mehrere tausend Euro verschlechtern.

Erbpacht, Nießbrauch, möblierte Vermietung und Ferienwohnungen brauchen zusätzliche Annahmen. Erbbauzins ersetzt keinen Kaufpreisanteil, Möbel haben eigene Abschreibung und kurzfristige Vermietung verursacht höhere Verwaltung sowie schwankende Auslastung.

Beim späteren Verkauf reduzieren Makler, Löschung, Vorfälligkeit und gegebenenfalls Steuer den Erlös. Eine interne Rendite über die gesamte Haltedauer braucht Kaufzeitpunkt, alle Cashflows und Verkaufserlös. Die laufenden Kennzahlen dieses Rechners sind ein belastbarer erster Jahresblick, aber keine vollständige IRR.

Dokumentieren Sie jede Eingabe mit Quelle: Mietvertrag, Wirtschaftsplan, Darlehensangebot, Kaufpreisaufteilung und Steuerbescheid. So lässt sich die Kalkulation nach einem Jahr mit Ist-Werten vergleichen und die nächste Entscheidung auf echte Abweichungen statt Hoffnung stützen.

Die Jahresnettokaltmiete sollte aus dem aktuellen Mietvertrag stammen und nicht aus einer ungeprüften Angebotsmiete. Bei Leerstand braucht es eine realistische nachhaltig erzielbare Miete. Nicht umlagefähige Betriebskosten lassen sich aus der letzten Hausgeldabrechnung ableiten.

Eine anfängliche Steuerersparnis ist keine dauerhafte Renditegarantie. Mit sinkendem Zinsanteil kann das steuerliche Ergebnis steigen, während die Annuität gleich bleibt. Planen Sie deshalb mehrere Darlehensjahre statt nur den ersten Jahreszins.

Auch die AfA endet nach dem gesetzlichen Zeitraum, während Instandhaltung weiter anfällt. Eine langfristige Kalkulation sollte daher nicht unbegrenzt denselben steuerlichen Effekt fortschreiben. Verkauf und Erbfall können zusätzliche Steuerfolgen auslösen.

Bei einem späteren Verkauf gehören Restschuld, Verkaufskosten und eine mögliche Besteuerung in eine eigene Szenariorechnung. Die hier ausgewiesenen Jahresrenditen beschreiben den laufenden Betrieb. Sie ersetzen keine Gesamtrendite über die gesamte Haltedauer, weil Wertentwicklung, Transaktionskosten und der Zeitpunkt des Verkaufs darin nicht enthalten sind.