Mieten-oder-kaufen-Rechner: Vermögen nach 20 Jahren

Auf der Kaufseite finanziert der Haushalt Kaufpreis plus Nebenkosten abzüglich Eigenkapital. Aus Sollzins und Tilgung entsteht eine Rate; nach der Laufzeit verbleibt eine Restschuld. Das Kaufvermögen ist der modellierte Immobilienwert minus Restschuld.

Auf der Mietseite wird das Eigenkapital angelegt. Ist Miete niedriger als Kreditrate plus angenommene Instandhaltung, wird die positive Differenz monatlich investiert. Miete und Immobilienwert steigen mit den eingegebenen Jahresraten. Das Ergebnis ist ein Vermögensvergleich, keine Wohnqualitätsbewertung.

Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler gehören zu den Erwerbskosten. Sie schaffen nicht denselben wiederverkaufbaren Wert wie der Kaufpreis. Instandhaltung wird als jährlicher Prozentsatz des Kaufpreises modelliert.

Modernisierung, Hausgeld, Versicherungen, Grundsteuer, Verkaufskosten und Opportunitätskosten sind nicht vollständig erfasst. Ergänzen Sie sie bei einer konkreten Entscheidung. Ein zu niedriger Instandhaltungswert kann den Kauf erheblich bevorzugen.

Bei 400.000 Euro Kaufpreis, 40.000 Euro Nebenkosten und 100.000 Euro Eigenkapital beträgt das Darlehen 340.000 Euro. Mit 3,5 Prozent Zins und zwei Prozent Tilgung ergibt sich zunächst eine Rate von rund 1.558 Euro.

Der Mieter legt 100.000 Euro und eine positive monatliche Kostendifferenz mit seiner Renditeannahme an. Der Käufer baut Tilgung auf und trägt die Wertentwicklung der Immobilie. Nach 20 Jahren entscheiden Restschuld, Anlagewert und modellierter Immobilienwert über den ausgewiesenen Vorteil.

Ein Prozentpunkt mehr Wertsteigerung wirkt über Jahrzehnte auf den gesamten Immobilienwert. Ein Prozentpunkt mehr Anlagerendite wirkt auf Eigenkapital und laufende Sparbeträge. Deshalb kann das Ergebnis schon bei kleinen Änderungen die Seite wechseln.

Rechnen Sie mindestens eine stagnierende Immobilienentwicklung, einen höheren Anschlusszins und eine niedrigere Anlagerendite. Verwenden Sie keine historische Durchschnittsrate als Zusage. Region, Objekt und Anlageportfolio können ganz anders verlaufen.

Kaufnebenkosten verteilen sich wirtschaftlich besser über eine lange Haltedauer. Wer nach wenigen Jahren umzieht, trägt erneut Transaktionskosten und möglicherweise Verkaufskosten. Flexibilität, Standortbindung und Wohnwünsche lassen sich nicht vollständig in Euro ausdrücken.

Der häufigste Fehler vergleicht Kaltmiete nur mit Kreditrate und behandelt die gesamte Tilgung als Kosten. Tilgung baut Vermögen auf, Zins und Instandhaltung sind laufende Belastung. Gleichzeitig muss auf Mieterseite das Eigenkapital tatsächlich angelegt werden; ohne Disziplin entsteht das modellierte Vermögen nicht.

Trennen Sie zuerst Vertragswerte von Annahmen. Darlehensbetrag, bereits vereinbarter Sollzins, Auszahlung und Gebühren lassen sich aus Unterlagen übernehmen. Künftige Zinsen, Wertentwicklung, Inflation und Kosten sind Szenarien. Speichern Sie deshalb nicht nur das Ergebnis, sondern auch Eingaben, Datum und Einheit. Ein Jahreszins, ein monatlicher Bereitstellungszins und ein Prozentpunkt sind drei verschiedene Größen.

Rechnen Sie anschließend mindestens drei Varianten. Die mittlere Variante bildet Ihre Erwartung ab. Eine ungünstige Variante erhöht Finanzierungskosten beziehungsweise senkt Rendite und Wertentwicklung. Eine günstige Variante zeigt die mögliche Bandbreite, darf aber keine Entscheidung allein tragen. Ändern Sie jeweils nur einen Wert. So erkennen Sie, ob Zins, Laufzeit, Rate, Eigenkapital oder Kosten das Ergebnis treibt.

Kontrollieren Sie die Zwischenwerte. Bei einem Darlehen müssen Zins und Tilgung zusammen zur Rate passen; die Restschuld muss mit jeder wirksamen Tilgung sinken. Bei einer Anlage muss der Endwert in Einzahlungen und Ertrag zerlegbar sein. Bei einem Immobilienbudget müssen Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital und Darlehen dieselbe Gesamtsumme ergeben. Ein plausibler Endbetrag kann trotzdem falsch sein, wenn eine Position doppelt oder in der falschen Periode angesetzt wurde.

Vergleichen Sie Angebote auf derselben Basis. Der gebundene Sollzins reicht nicht, wenn verpflichtende Kosten, Auszahlungskurs oder abweichende Zahlungszeitpunkte bestehen. Die Preisangabenverordnung verlangt für Verbraucherdarlehen einen effektiven Jahreszins nach den gesetzlichen Zahlungsannahmen. Für Ihre Haushaltsplanung zählt zusätzlich die Eurobelastung, die auch bei einer ungünstigen Entwicklung tragbar bleiben muss.

Prüfen Sie vor Vertragsschluss die Originalunterlagen: Europäisches Standardisiertes Merkblatt, Darlehensvertrag, Tilgungsplan, Preisverzeichnis und gegebenenfalls Grundbuch- oder Bausparunterlagen. Die hier verlinkten Gesetze und Behörden erklären den allgemeinen Rahmen. Individuelle Bonität, bankinterne Bewertung und vertragliche Sonderregeln können nicht aus einem Onlineformular abgeleitet werden.

Ein Rechner ist besonders nützlich, wenn er eine konkrete Frage beantwortet und seine Grenze sichtbar lässt. Nutzen Sie Mieten oder kaufen daher für die beschriebene Modellrechnung und wechseln Sie für angrenzende Fragen zu den verlinkten Rechnern. Wiederholen Sie die Rechnung, sobald sich Angebot, Einkommen, Objektwert oder Zeithorizont ändern. Bei einer langfristigen Verpflichtung ist eine aktualisierte Rechnung aussagekräftiger als ein alter gespeicherter Endbetrag.

Quellen für Vertrag und Vergleich

Die Quellen beantworten unterschiedliche Fragen. Das BGB regelt Vertrag, Kündigung und Verbraucherschutz; die PAngV legt Anforderungen an Preisangaben und Effektivzins fest. BaFin erklärt typische Produktmerkmale und Risiken. Statistiken beschreiben vergangene oder beobachtete Marktdaten, sind aber kein persönliches Kreditangebot und keine Renditeprognose. Öffnen Sie deshalb die Quelle, die zur konkreten Ergebniszeile gehört:

• Immobilienkredite – BaFin
• Grunderwerbsteuergesetz – Bundesministerium der Justiz
• Verbraucherpreisindex und Wohnen – Statistisches Bundesamt

Prüfen Sie den Stand der Quelle am Entscheidungstag. Eine gesetzliche Regel kann fortgelten, während Zinssätze und Produktbedingungen täglich wechseln. Der Rechner übernimmt keinen aktuellen Angebotszins. Frei eingegebene Prozentwerte bleiben Ihre Annahmen, auch wenn der Standardwert realistisch wirkt.

Passende Anschlussrechnungen

Finanzentscheidungen bestehen oft aus mehreren Teilfragen. Die folgenden Rechner halten diese Schritte getrennt, damit Eigenkapital, Darlehen, Rate, Restschuld und Rendite nicht in einer einzigen unprüfbaren Zahl verschwinden:

• wie viel haus rechner
• baufinanzierung rechner
• kaufnebenkosten rechner
• mietrendite rechner
• rendite rechner

Haltedauer und vergleichbare Wohnleistung

Nutzen Sie eine realistische Haltedauer aus Beruf, Familie und benötigter Wohnungsgröße. Bei frühem Verkauf wirken Erwerbs- und Verkaufskosten stark, während wenig getilgt wurde. Rechnen Sie mehrere Zeitpunkte. Prüfen Sie Dach, Heizung, Leitungen, Rücklage und geplante Maßnahmen; eine pauschale Instandhaltung ist nur ein Startwert.

Vergleichen Sie ähnliche Lage, Fläche, Zustand und Ausstattung. Sonst vermischen Sie mehr Wohnkonsum mit Vermögensbildung. Beide Seiten müssen den positiven monatlichen Kostenvorteil tatsächlich anlegen. Bewerten Sie daneben Flexibilität, Standortbindung und Gestaltungsfreiheit schriftlich, weil diese Faktoren keinen objektiven Europreis haben.

Ihre Prüffragen für diese Rechnung

• Ist Kaufen immer besser als Mieten? Nein. Kosten, Haltedauer, Finanzierung, Wertentwicklung, Miete und Anlageverhalten bestimmen den Vergleich.
• Warum wird Tilgung nicht einfach als Kosten behandelt? Tilgung reduziert die Restschuld und baut damit Eigenvermögen auf.
• Was passiert mit dem Eigenkapital beim Mieter? Es wird im Modell mit der eingegebenen Anlagerendite investiert.
• Sind Kaufnebenkosten enthalten? Ja als Eingabe; ihre tatsächliche Höhe muss separat belastbar berechnet werden.
• Sind Steuern enthalten? Nein. Kapitalertrag-, Vermietungs- oder Verkaufssteuern können je nach Fall abweichen.
• Welche Annahme ist am wichtigsten? Das hängt vom Fall ab; häufig wirken Haltedauer, Wertsteigerung, Anlagerendite und Finanzierung besonders stark.

Ergebniszeilen in der richtigen Reihenfolge lesen

Beginnen Sie bei der Hauptausgabe des Mieten oder kaufen und gehen Sie danach zu den Zwischenwerten. Die vier Leitgrößen dieser Seite sind Vergleich: Nettovermögen, Kauf: Wert minus Restschuld, Miete: angelegtes Kapital, Zukunft: eigene Annahmen. Prüfen Sie, ob jede davon zu Ihrer Fragestellung passt. Eine richtige Formel mit einer unpassenden Eingabe beantwortet eine andere Frage und kann trotzdem einen überzeugenden Eurobetrag ausgeben.

Übertragen Sie das Resultat anschließend in eine einfache Kontrollgleichung. Vermögenswerte minus Schulden ergeben Nettovermögen; Einnahmen minus Ausgaben ergeben den verfügbaren Monatsbetrag; Darlehen mal Jahreszinssatz ergibt näherungsweise den Zins des ersten Jahres. Diese Überschläge ersetzen die genaue Periodenrechnung nicht, decken aber vertauschte Einheiten, zusätzliche Nullen und doppelt erfasste Positionen schnell auf.

Testen Sie auch Grenzfälle. Ein Betrag von null kann zulässig sein, eine Laufzeit von null liefert dagegen häufig keine sinnvolle Jahresrechnung. Sehr hohe Zinsen oder negative Renditen zeigen, wo das Modell wirtschaftlich nicht mehr tragfähig ist. Wenn eine Rate den laufenden Zins nicht deckt, sinkt die Schuld nicht. Wenn Kosten den gesamten Endwert übersteigen, lässt sich keine normale positive Jahresrendite angeben.

Die angezeigten Centbeträge bedeuten Rechengenauigkeit innerhalb des Modells, nicht Sicherheit über die Zukunft. Runden Sie Vertragswerte nicht vorzeitig und vergleichen Sie Bankunterlagen mit derselben Zahlungsfrequenz. Bei abweichenden Ergebnissen suchen Sie die erste unterschiedliche Zwischenzeile; dort liegt meist der relevante Unterschied in Zeitraum, Basis oder Buchungstag. Notieren Sie diese Abweichung zusammen mit dem zugehörigen Vertragsabschnitt, damit Bank oder Beratung die konkrete Ursache gezielt prüfen kann.