Mietpreisbremse-Rechner 2026 für Neuvermietung und Mieterhöhung

Liegt die Wohnung in einem durch Landesverordnung bestimmten Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, darf die Miete zu Beginn grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. § 556d Abs. 1 BGB enthält diese Grenze.

Bei 10,00 € Vergleichsmiete je Quadratmeter sind damit grundsätzlich 11,00 € zulässig. Für 70 m² ergibt sich eine Nettokaltmiete von 770 €. Betriebskosten gehören nicht in diesen Quadratmetervergleich.

Die bundesrechtliche Ermächtigung wurde 2025 verlängert. Eine Gebietsverordnung muss spätestens am 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Sie kann landesrechtlich früher enden oder nur bestimmte Gemeinden erfassen. Der Rechner entscheidet deshalb nicht anhand einer Postleitzahl, ob die Bremse gilt.

Der häufigste Fehler ist, jede neue Miete in Deutschland automatisch auf Vergleichsmiete plus 10 % zu begrenzen. Prüfen Sie zuerst die aktuelle Landesverordnung und anschließend die Ausnahmen. Für eine bestehende Miete gilt nicht § 556d, sondern regelmäßig § 558 BGB oder eine Vertragsregel wie Indexmiete.

Eine zulässige höhere Vormiete kann nach § 556e Abs. 1 BGB Bestandsschutz genießen. War die Vormiete bereits wirksam höher als Vergleichsmiete plus 10 %, kann sie bei Wiedervermietung grundsätzlich weiter verlangt werden. Eine unwirksam überhöhte Vormiete wird dadurch nicht geheilt.

Modernisierungen in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn können nach § 556e Abs. 2 berücksichtigt werden. Die nach § 559 und § 559a berechenbare Erhöhung wird zur zulässigen Grenze addiert, als wäre sie im vorherigen Mietverhältnis erfolgt.

§ 556f nimmt Wohnungen aus, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Maßgeblich ist die erstmalige Nutzung und Vermietung, nicht allein das Baujahr. Ebenfalls ausgenommen ist die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.

Vermietende haben vor Vertragsschluss Auskunftspflichten, wenn sie sich auf bestimmte Ausnahmen berufen. Ohne die erforderliche Auskunft kann sich die Durchsetzbarkeit verzögern.

Bei einem bestehenden normalen Mietvertrag kann die Vermieterseite nach § 558 BGB Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Zusätzlich begrenzt § 558 Abs. 3 die Steigerung innerhalb von drei Jahren auf 20 %.

Landesregierungen können für Gebiete mit gefährdeter Wohnraumversorgung eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 % bestimmen. Die Verordnung gilt höchstens fünf Jahre. Ob 15 oder 20 % anzuwenden sind, hängt daher von Ort und aktueller Landesverordnung ab.

Beispiel: Lag die Miete vor drei Jahren bei 9,00 €/m², erlaubt eine 20-%-Kappung rechnerisch 10,80 €. Beträgt die Vergleichsmiete nur 10,50 €, bleibt 10,50 € die Obergrenze. Bei einer 15-%-Kappung wären höchstens 10,35 € möglich.

In das Eingabefeld gehört die für den Dreijahreszeitraum maßgebliche Ausgangsmiete, nicht zwingend die unmittelbar aktuelle Miete. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 werden bei der Kappungsgrenze gesondert behandelt. Form, Begründung, Sperrfrist und Zustimmungsfrist müssen zusätzlich erfüllt sein.

Nach § 559 Abs. 1 BGB kann die Jahresmiete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten umlagefähigen Modernisierungskosten erhöht werden. Erhaltungsaufwand muss herausgerechnet werden; öffentliche Zuschüsse und bestimmte Drittmittel mindern die ansetzbaren Kosten.

20.000 € anrechenbare Kosten für eine 70-m²-Wohnung ergeben 1.600 € jährliche oder 133,33 € monatliche Erhöhung. Pro Quadratmeter sind das rund 1,90 €. Der Rechner teilt 8 % durch zwölf Monate und Wohnfläche.

§ 559 Abs. 3a deckelt die Erhöhung innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich auf 3 €/m². Lag die monatliche Miete vor der Erhöhung unter 7 €/m², gilt eine Grenze von 2 €/m². Maßgeblich sind auch frühere Modernisierungserhöhungen im Sechsjahreszeitraum.

Für den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage gilt insoweit eine zusätzliche Grenze von 0,50 €/m² innerhalb von sechs Jahren, wenn die gesetzlichen Modernisierungstatbestände erfüllt sind. Die allgemeinen 3- beziehungsweise 2-Euro-Grenzen bleiben daneben für die Gesamterhöhung bestehen.

Bei einer wirksamen Indexmiete nach § 557b BGB wird die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland bestimmt. Die Formel lautet Ausgangsmiete × neuer Index ÷ alter Index.

Steigt der VPI von 117,4 auf 121,0 Punkte, beträgt der Faktor 1,03066. Aus 9,00 €/m² werden rund 9,28 €/m². Für 70 m² steigt die Monatsmiete rechnerisch von 630 € auf etwa 649,32 €.

Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, abgesehen von gesetzlich zugelassenen Ausnahmen. Die Änderung ist in Textform zu erklären; Indexänderung und neuer Geldbetrag müssen nachvollziehbar sein. Automatisch allein durch Veröffentlichung eines neuen Index entsteht die höhere Zahlung nicht.

Während einer Indexvereinbarung ist eine Erhöhung nach § 558 bis zur Vergleichsmiete ausgeschlossen. Modernisierungserhöhungen sind nur eingeschränkt möglich. Der Rechner stellt Index- und Vergleichsmietenrechnung nebeneinander dar, macht daraus aber keine frei kombinierbaren Zuschläge.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus üblichen Entgelten vergleichbaren Wohnraums gebildet. Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung sind entscheidend. Ein Stadtmittelwert ohne Zu- und Abschläge ist selten die richtige Eingabe.

Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst beziehungsweise nach vier Jahren neu erstellt. Ein einfacher Mietspiegel kann ebenfalls ein Begründungsmittel sein, hat aber andere Vermutungswirkungen.

Die Wohnfläche sollte vertraglich und tatsächlich geprüft werden. Eine Abweichung verändert jede Quadratmetergrenze. Balkone, Terrassen, Dachschrägen und Nebenräume werden nach den anwendbaren Wohnflächenregeln nicht stets vollständig angerechnet.

Möblierungszuschläge sind im Prüfzeitpunkt 2026 Gegenstand eines laufenden Gesetzgebungsverfahrens „Mietrecht II“, aber die vorgeschlagenen neuen Regeln sind noch nicht in Kraft. Der Rechner erfindet deshalb keinen pauschalen Möblierungszuschlag und verwendet das geltende Recht.

Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse kann die Mieterseite die Miethöhe rügen und überzahlte Beträge nach den gesetzlichen Voraussetzungen zurückverlangen. Zeitpunkt und Inhalt der Rüge beeinflussen den Umfang. Beratungsstellen oder Rechtsberatung können Vertrag und Auskunft prüfen.

Das Rechenergebnis ist eine Obergrenze innerhalb des ausgewählten Modells. Staffelmiete, preisgebundener Wohnraum, Sozialwohnung, möblierte Vermietung, Teilinklusivmiete und Gewerbemiete können anderen Regeln folgen. Betriebskosten und Heizkosten werden nicht mit der Nettokaltmiete vermischt.

Bei Modernisierung kennt der Rechner die eingegebenen anrechenbaren Kosten, aber keine früheren Erhöhungen im Sechsjahreszeitraum. Ziehen Sie bereits verbrauchte Kappungsbeträge gedanklich ab. Bei § 558 muss die Eingabe die Ausgangsmiete des Dreijahreszeitraums abbilden.

Vergleichen Sie nicht alle vier Ergebniszeilen und wählen einfach den höchsten Betrag. Neuvermietung, Zustimmungserhöhung, Modernisierung und Index sind unterschiedliche Anspruchsgrundlagen mit eigenen Voraussetzungen und Fristen.

Bei § 558 muss das Erhöhungsverlangen begründet werden, etwa mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder Vergleichswohnungen. Die verlangte Miete wird nicht sofort mit Zugang fällig. Zustimmungsfrist und möglicher Klageweg folgen den gesetzlichen Monatsfristen.

Modernisierung verlangt grundsätzlich eine vorherige Ankündigung mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und erwarteter Erhöhung. Nach Abschluss muss die tatsächliche Kostenberechnung erläutert werden. Pauschal eingegebene Baukosten sind nur dann aussagekräftig, wenn Erhaltung, Zuschüsse und Wohnungsanteil bereits bereinigt sind.

Bei energetischen Maßnahmen kann die Einsparung Betriebskosten senken, während die Nettokaltmiete steigt. Die 8-%-Umlage beantwortet nicht, ob die Warmmiete insgesamt sinkt. Für eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung brauchen Sie Energieverbrauch, Preis und Nutzungsdauer.

Indexwerte sollten exakt aus derselben Destatis-Reihe und Basis stammen. Wird die Indexbasis umgestellt, stellt Destatis historische Werte neu bereit. Ein alter und ein neuer Basisstand dürfen nicht direkt dividiert werden, auch wenn beide als VPI bezeichnet sind.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann eine Spanne enthalten. Einordnung innerhalb der Spanne verlangt wohnwertbezogene Merkmale und örtliche Anwendungshinweise. Der Rechner verwendet den von Ihnen bereits ermittelten Quadratmeterwert und entscheidet nicht über Zu- oder Abschläge.

Eine zulässige Obergrenze bedeutet nicht, dass dieser Betrag am Markt oder im Vertrag automatisch geschuldet ist. Maßgeblich bleibt die wirksame Vereinbarung. Eine Vermieterseite kann eine niedrigere Miete verlangen; sie steigt nicht ohne Erklärung auf den rechnerischen Höchstwert.

Bei einer Rüge sollten Mietspiegeljahr, Wohnwertmerkmale, verlangter Quadratmeterpreis und bekannte Ausnahme dokumentiert werden. Für Rückforderungen gelten Verjährung und die besonderen Regeln des § 556g BGB. Warten kann den erstattungsfähigen Zeitraum verkürzen.