Anschlussfinanzierungs-Rechner: Neue Rate und Restschuld planen

Eine Anschlussfinanzierung ersetzt das bestehende Immobiliardarlehen, soweit am Ende der Sollzinsbindung noch Restschuld besteht. Der Rechner führt zwei Schritte aus: Er schreibt das heutige Darlehen mit der bisherigen Rate bis zum Wechsel fort und berechnet danach eine neue Annuität aus Restschuld, angenommenem Sollzins und gewünschter Anfangstilgung.

Das Ergebnis ist keine Konditionsauskunft. Den künftigen Zins geben Sie selbst ein. So können Sie sehen, welche Rate bei drei, vier oder fünf Prozent entstehen würde. Für ein konkretes Angebot zählen zusätzlich Effektivzins, Zinsbindung, Gebühren, Sondertilgungsrechte und mögliche Kosten der Umschuldung.

Aus heutiger Restschuld, bisherigem Sollzins und Anfangstilgung entsteht die angenommene Monatsrate. Monatlich wird zunächst der Zins auf die verbleibende Schuld berechnet; der Rest der Rate tilgt. Mit jeder Tilgung sinkt die Zinsbasis. Nach der eingegebenen Zahl von Monaten zeigt der Rechner die verbleibende Schuld.

Vergleichen Sie diesen Wert mit dem letzten Tilgungsplan Ihrer Bank. Abweichungen entstehen, wenn Ihr Vertrag eine andere Rate, Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel, taggenaue Zinsperioden oder Gebühren enthält. Dann ist die bankseitige Restschuld der bessere Ausgangswert. Tragen Sie sie direkt als heutige Restschuld ein und setzen Sie die Monate gegebenenfalls auf null.

Bei 250.000 Euro Restschuld, 1,8 Prozent altem Sollzins und 2,5 Prozent Anfangstilgung ergibt die vereinfachte Anfangsrate 895,83 Euro. Läuft diese Finanzierung noch 24 Monate, sinkt die Schuld weiter. Erst auf den verbleibenden Betrag wird die Anschlussrate gerechnet.

Unterstellen Sie danach 3,8 Prozent Sollzins und 2 Prozent Tilgung, ist die neue Rate deutlich höher. Die Ergebniszeile zeigt die Differenz pro Monat und hochgerechnet pro Jahr. Rechnen Sie zusätzlich mit 4,8 Prozent. Dieser Stresstest zeigt, ob das Budget auch dann noch Rücklagen für Instandhaltung und Lebenshaltung lässt.

Bei der Prolongation bleibt das Darlehen grundsätzlich bei der bisherigen Bank; häufig ist die Abwicklung einfacher. Bei einer Umschuldung bietet eine andere Bank die Anschlussfinanzierung. Dafür können Grundschuldabtretung, Bewertung, Unterlagen und Termine zusätzlichen Aufwand verursachen. Vergleichen Sie die gesamten Zahlungsströme und nicht nur den Nominalzins.

Fordern Sie rechtzeitig mehrere Angebote mit identischer Restschuld, Bindung und Tilgung an. Ein niedrigerer Zinssatz kann durch geringere Sondertilgung oder eine hohe Rate unpassend sein. Umgekehrt kann ein etwas höherer Effektivzins mit flexiblen Tilgungsrechten zu Ihrer Einkommenssituation besser passen. Die Entscheidung bleibt eine Haushalts- und Risikofrage.

§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB ermöglicht bei einem gebundenen Sollzins grundsätzlich die Kündigung zehn Jahre nach vollständigem Empfang des Darlehens mit sechsmonatiger Frist. Vertragliche Zinsbindung und gesetzliches Kündigungsrecht sind getrennt zu prüfen. Bei vorzeitiger Ablösung kann außerhalb dieses Rechts eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant sein.

Häufig wird der Anschlusszins auf die ursprüngliche Darlehenssumme angewendet. Maßgeblich ist die Restschuld zum Wechsel. Ebenso verfälscht eine neue Tilgung von null die Planung, weil die Rate dann die Schuld nicht abbaut. Prüfen Sie zudem, ob die alte Anfangstilgung noch der tatsächlichen Rate entspricht; Sondertilgungen und frühere Wechsel verändern den Verlauf.

Trennen Sie zuerst Vertragswerte von Annahmen. Darlehensbetrag, bereits vereinbarter Sollzins, Auszahlung und Gebühren lassen sich aus Unterlagen übernehmen. Künftige Zinsen, Wertentwicklung, Inflation und Kosten sind Szenarien. Speichern Sie deshalb nicht nur das Ergebnis, sondern auch Eingaben, Datum und Einheit. Ein Jahreszins, ein monatlicher Bereitstellungszins und ein Prozentpunkt sind drei verschiedene Größen.

Rechnen Sie anschließend mindestens drei Varianten. Die mittlere Variante bildet Ihre Erwartung ab. Eine ungünstige Variante erhöht Finanzierungskosten beziehungsweise senkt Rendite und Wertentwicklung. Eine günstige Variante zeigt die mögliche Bandbreite, darf aber keine Entscheidung allein tragen. Ändern Sie jeweils nur einen Wert. So erkennen Sie, ob Zins, Laufzeit, Rate, Eigenkapital oder Kosten das Ergebnis treibt.

Kontrollieren Sie die Zwischenwerte. Bei einem Darlehen müssen Zins und Tilgung zusammen zur Rate passen; die Restschuld muss mit jeder wirksamen Tilgung sinken. Bei einer Anlage muss der Endwert in Einzahlungen und Ertrag zerlegbar sein. Bei einem Immobilienbudget müssen Kaufpreis, Nebenkosten, Eigenkapital und Darlehen dieselbe Gesamtsumme ergeben. Ein plausibler Endbetrag kann trotzdem falsch sein, wenn eine Position doppelt oder in der falschen Periode angesetzt wurde.

Vergleichen Sie Angebote auf derselben Basis. Der gebundene Sollzins reicht nicht, wenn verpflichtende Kosten, Auszahlungskurs oder abweichende Zahlungszeitpunkte bestehen. Die Preisangabenverordnung verlangt für Verbraucherdarlehen einen effektiven Jahreszins nach den gesetzlichen Zahlungsannahmen. Für Ihre Haushaltsplanung zählt zusätzlich die Eurobelastung, die auch bei einer ungünstigen Entwicklung tragbar bleiben muss.

Prüfen Sie vor Vertragsschluss die Originalunterlagen: Europäisches Standardisiertes Merkblatt, Darlehensvertrag, Tilgungsplan, Preisverzeichnis und gegebenenfalls Grundbuch- oder Bausparunterlagen. Die hier verlinkten Gesetze und Behörden erklären den allgemeinen Rahmen. Individuelle Bonität, bankinterne Bewertung und vertragliche Sonderregeln können nicht aus einem Onlineformular abgeleitet werden.

Ein Rechner ist besonders nützlich, wenn er eine konkrete Frage beantwortet und seine Grenze sichtbar lässt. Nutzen Sie Anschlussfinanzierung daher für die beschriebene Modellrechnung und wechseln Sie für angrenzende Fragen zu den verlinkten Rechnern. Wiederholen Sie die Rechnung, sobald sich Angebot, Einkommen, Objektwert oder Zeithorizont ändern. Bei einer langfristigen Verpflichtung ist eine aktualisierte Rechnung aussagekräftiger als ein alter gespeicherter Endbetrag.

Quellen für Vertrag und Vergleich

Die Quellen beantworten unterschiedliche Fragen. Das BGB regelt Vertrag, Kündigung und Verbraucherschutz; die PAngV legt Anforderungen an Preisangaben und Effektivzins fest. BaFin erklärt typische Produktmerkmale und Risiken. Statistiken beschreiben vergangene oder beobachtete Marktdaten, sind aber kein persönliches Kreditangebot und keine Renditeprognose. Öffnen Sie deshalb die Quelle, die zur konkreten Ergebniszeile gehört:

• § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht – Bundesministerium der Justiz
• Preisangabenverordnung – Bundesministerium der Justiz
• Immobilienkredite – Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht
• Wohnungsbaukredite an private Haushalte – Deutsche Bundesbank

Prüfen Sie den Stand der Quelle am Entscheidungstag. Eine gesetzliche Regel kann fortgelten, während Zinssätze und Produktbedingungen täglich wechseln. Der Rechner übernimmt keinen aktuellen Angebotszins. Frei eingegebene Prozentwerte bleiben Ihre Annahmen, auch wenn der Standardwert realistisch wirkt.

Passende Anschlussrechnungen

Finanzentscheidungen bestehen oft aus mehreren Teilfragen. Die folgenden Rechner halten diese Schritte getrennt, damit Eigenkapital, Darlehen, Rate, Restschuld und Rendite nicht in einer einzigen unprüfbaren Zahl verschwinden:

• forward darlehen rechner
• tilgungsplan rechner
• baufinanzierung rechner
• bereitstellungszinsen rechner
• beleihungsauslauf rechner

Unterlagen und Haushalts-Stresstest

Nutzen Sie Saldenmitteilung, Darlehensvertrag und Tilgungsplan bis zum Bindungsende. Vergleichen Sie Angebote für denselben Stichtag, dieselbe Restschuld, Tilgung und Laufzeit. Lassen Sie Sollzins, Effektivzins, Rate, Restschuld am neuen Bindungsende und Sondertilgung ausweisen. Nur so erkennen Sie, ob eine niedrige Rate aus einem günstigen Zins oder aus geringer Tilgung stammt.

Setzen Sie die neue Rate nicht mit der gesamten Wohnbelastung gleich. Hausgeld, Versicherungen, Grundsteuer, Energie und Instandhaltung laufen daneben. Prüfen Sie den Haushalt mit dem erwarteten Zins und zwei höheren Stresswerten. Bei Umschuldung können Grundschuldabtretung, Bewertung und Terminabstimmung Kosten verursachen. Kündigen Sie den Altvertrag erst, wenn die Anschlussauszahlung belastbar gesichert ist.

Ihre Prüffragen für diese Rechnung

• Wann braucht man eine Anschlussfinanzierung? Wenn am Ende der Sollzinsbindung eine Restschuld verbleibt, die weiterfinanziert werden muss.
• Was ist der Unterschied zwischen Prolongation und Umschuldung? Prolongation bleibt bei der bisherigen Bank; Umschuldung wechselt regelmäßig zu einem anderen Kreditgeber.
• Welchen Anschlusszins verwendet der Rechner? Ausschließlich Ihre Eingabe als Szenario, keine aktuelle Markt- oder Angebotskondition.
• Wie früh sollte man Angebote vergleichen? Mehrere Monate vor Ablauf; Forward-Darlehen können einen noch längeren Vorlauf abdecken.
• Kann ich nach zehn Jahren kündigen? § 489 BGB sieht unter Voraussetzungen ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist vor.
• Warum weicht die Restschuld vom Bankplan ab? Sondertilgungen, Zahlungszeitpunkte, tatsächliche Rate oder Vertragsdetails können vom vereinfachten Modell abweichen.

Ergebniszeilen in der richtigen Reihenfolge lesen

Beginnen Sie bei der Hauptausgabe des Anschlussfinanzierung und gehen Sie danach zu den Zwischenwerten. Die vier Leitgrößen dieser Seite sind Ausgangspunkt: Restschuld, Zins: eigene Annahme, Vergleich: alte/neue Rate, Rechtsoption: § 489 BGB. Prüfen Sie, ob jede davon zu Ihrer Fragestellung passt. Eine richtige Formel mit einer unpassenden Eingabe beantwortet eine andere Frage und kann trotzdem einen überzeugenden Eurobetrag ausgeben.

Übertragen Sie das Resultat anschließend in eine einfache Kontrollgleichung. Vermögenswerte minus Schulden ergeben Nettovermögen; Einnahmen minus Ausgaben ergeben den verfügbaren Monatsbetrag; Darlehen mal Jahreszinssatz ergibt näherungsweise den Zins des ersten Jahres. Diese Überschläge ersetzen die genaue Periodenrechnung nicht, decken aber vertauschte Einheiten, zusätzliche Nullen und doppelt erfasste Positionen schnell auf.

Testen Sie auch Grenzfälle. Ein Betrag von null kann zulässig sein, eine Laufzeit von null liefert dagegen häufig keine sinnvolle Jahresrechnung. Sehr hohe Zinsen oder negative Renditen zeigen, wo das Modell wirtschaftlich nicht mehr tragfähig ist. Wenn eine Rate den laufenden Zins nicht deckt, sinkt die Schuld nicht. Wenn Kosten den gesamten Endwert übersteigen, lässt sich keine normale positive Jahresrendite angeben.

Die angezeigten Centbeträge bedeuten Rechengenauigkeit innerhalb des Modells, nicht Sicherheit über die Zukunft. Runden Sie Vertragswerte nicht vorzeitig und vergleichen Sie Bankunterlagen mit derselben Zahlungsfrequenz. Bei abweichenden Ergebnissen suchen Sie die erste unterschiedliche Zwischenzeile; dort liegt meist der relevante Unterschied in Zeitraum, Basis oder Buchungstag. Notieren Sie diese Abweichung zusammen mit dem zugehörigen Vertragsabschnitt, damit Bank oder Beratung die konkrete Ursache gezielt prüfen kann.